Comprou um imóvel na planta e quer desistir? Saiba quais são seus direitos como comprador.

Com o atual cenário de crise política e econômica, tem-se a informação de que aumentou consideravelmente os pedidos de distrato (cancelamento da compra). Aproximadamente 30% das vendas que são feitas, em menos de 1 ano, acabam por serem objeto de distrato.

Muitos fatores podem influenciar o distrato, dentre eles destaco os seguintes:

1. Muitos adquirentes compraram imóveis no período entre 2010 a 2013, período em que os imóveis estavam em alta. Sendo assim, era uma espécie de investimento adquirir imóveis na planta, uma vez que esses empreendimentos sofriam considerável valorização. Contudo, o atual cenários já não é mais favorável assim, pelo contrário, no ano de 2015, observou-se uma queda de aproximadamente 8,5% no valor dos imóveis.
2. Em outros casos, tem-se que o aumento da taxa de juros tem dificultado bastante aqueles que tem interesse em financiar imóvel.
3. Os bancos estão mais rigorosos com a concessão de crédito, sendo assim, muitos adquirentes conseguem firmar o contrato de promessa de compra e venda com a construtora, contudo, quando ocorre a expedição do Habite-se ou na entrega das chaves – momento em que é preciso fazer um financiamento imobiliário –, o banco tem dificultado a liberação do crédito. E o adquirente acaba tendo que fazer o distrato.

Para todos esses casos, a solução é distrato. Trata-se de uma manifestação pelo desinteresse na continuidade do negócio, e por conseguinte, com o pedido de devolução das quantias pagas. O Distrato é um Direito de quem comprou o imóvel na planta e ainda não fez um financiamento com o banco após a entrega das chaves.

Ocorre que, ao quebrar o contrato com a construtora. Em regra, o comprador assumirá o ônus de ter que arcar com multas contratuais e outros encargos. É justamente esse o momento em que vale à pena recorrer ao auxílio de um advogado. Veja a consulta de um cliente, caso que pode ser muito semelhante ao seu:

Comprei um apartamento na planta de uma construtora. Conforme estabelecido no CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, assumi a obrigação de pagar pelo bem o valor de R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais) da seguinte forma: R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) de entrada e R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) a serem pagos no recebimento da chave.

Ocorre que, com a situação econômica atual não consegui fazer o financiamento do valor restante de R$ 200.000,00. E por isso, não poderei cumprir a obrigação que assumi com a construtora. O que faço? Vou perder tudo o que paguei até agora?

Em situações como essa, o comprador pode fazer o distrato, previsto no Código Civil. E por se tratar de uma relação de consumo, há amparo também no Código de Defesa do Consumidor.

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:...V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas...

O distrato, tem o objetivo de extinguir uma obrigação celebrada em um contrato anteriormente. Deve ser feito da mesma forma que o contrato de promessa de compra e venda, ou seja, é um contrato formal. Não pode ser feito de qualquer jeito, como verbalmente, por exemplo.

Por que é importante consultar um advogado, no momento do distrato?

Pela minha experiência no setor imobiliário, bem como em conversas com amigos de provisão que também atuam na área, temos observado que, em regra, as construtoras têm oferecido "valores irrisórios" pelo que já foi pago, entre 40% e 70%. Geralmente, as construtoras são muito inflexíveis em devolver valores maiores ou oferecer descontos para não abrir precedente para outros casos.

O que mais ouvimos como justificativa para as baixas propostas de Distrato, é que as construtoras alegam que precisam cobrir os custos com corretagem e propaganda durante o lançamento e descontam estes valores dos distratos.

Ocorre que, o fornecedor de Produtos e Serviços, nos termos do CDC, assume todos os riscos da atividade empresarial que exerce. Sendo assim, esses custos e riscos da atividade não podem ser repassados ao consumidor.

Até quando posso desistir da compra do imóvel?

Até o momento do recebimento das chaves.

Mesmo estando inadimplente posso pedir o distrato?

Sim. É preciso saber que estando ou não inadimplente, você pode fazer o distrato.

Veja bem: se o distrato for feito porque você deu causa (distrato injustificado), você deverá pagar um valor à título de multa. Essa multa, de acordo com entendimento do judiciário, tem variado entre 15% a 25% sobre o que já pagou, para a construtora. O valor não pode ser excedente a isso. Retenções de 30% ou 40% do valor do contrato tem sido consideradas abusivas. A Construtora não pode reter o valor total pago pelo comprador (artigo 51, II e artigo 53 do CDC).

O nosso entendimento é o de que uma multa razoável e proporcional se limita a 15% do valor total pago por você. Se a construtora quiser cobrar mais do que isso, sugiro que você não assine o distrato e busque a tutela no judiciário.

Distrato feito por culpa da construtora

Quando a Construtora der causa ao distrato, como por exemplo, porque não cumpriu o prazo para entrega do imóvel, ela terá que devolver ao comprador 100% do valor pago com atualização monetária. Hipótese em que não é aconselhável assinar o distrato se a Construtora quiser reter qualquer porcentagem sobre o valor já pago.

Se você já fez o distrato e pagou mais do que devia?

O CDC assegura que o consumidor que pagar quantia indevida tem direito a receber o valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais. Nesse caso, deve-se buscar esse direito por meio de uma Ação no Judiciário.

Na dúvida, consulte uma pessoa que tenha conhecimento sobre o assunto.

FIQUE ATENTO AOS SEUS DIREITOS!!!

Fonte: JUSBRASIL