É abusiva e ilegal a cláusula do distrato
decorrente de compra e venda imobiliária que prevê a retenção integral ou a
devolução ínfima das parcelas pagas pelo promitente-comprador. O entendimento
foi ratificado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em
julgamento relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão.
No caso julgado, um casal de Pernambuco ajuizou
ação contra a construtora para requerer a nulidade da cláusula abusiva e a
elevação do valor restituído em decorrência da rescisão do contrato. No
distrato, coube aos compradores a restituição de R$ 5 mil, sendo que o valor
efetivamente pago foi de R$ 16.810,08.
O Tribunal de Justiça de Pernambuco determinou a
restituição do valor total da quantia paga, com abatimento de 15%
correspondentes aos serviços prestados pela construtora em razão do contrato. A
sentença também consignou que não houve inadimplemento ou culpa de qualquer das
partes, já que o distrato se deu em decorrência de incapacidade econômica para
suportar o pagamento das parcelas. A construtora recorreu ao STJ.
Vantagem exagerada
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, o Código de
Defesa do Consumidor, nos artigos 51 e 53, coíbe a cláusula de decaimento que
determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por
caracterizar vantagem exagerada do incorporador.
“Não obstante, é justo e razoável admitir-se a
retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de
indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas
realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de
tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo
comprador”, ressaltou o relator em seu voto.
Citando vários precedentes, o ministro reiterou que
a jurisprudência da Segunda Seção já consolidou entendimento no sentido da
possibilidade de resilição (modo de extinção dos contratos por vontade de um ou
dos dois contratantes) do compromisso de compra e venda diante da incapacidade
econômica do comprador.
Também registrou que a Corte tem entendido que a
retenção de percentual entre 10% e 25% do valor pago seria razoável para cobrir
despesas administrativas, conforme as circunstâncias de cada caso.
Fonte: STJ
