A cobrança abusiva da taxa de corretagem nos contratos de compra e venda de imóveis!

O consumidor se dirige a um Stand de vendas, com o intuito de comprar seu imóvel na planta e acaba se deparando com um contrato que exige mais do que havia imaginado. Nesses Stands, localizados nos locais onde serão construídos os imóveis, geralmente se encontram corretores representantes de empresas de intermediação, contratadas pelas construtoras para intermediar as vendas das unidades dos imóveis na planta.

Os corretores apresentam ao futuro comprador um contrato de promessa de compra e venda, dentre outros documentos para a negociação do imóvel. Esse contrato é elaborado previamente pelas empresas e deixa o consumidor sem escolha em relação ao que será negociado, ou seja, caso o comprador não aceite os termos da negociação, não há possibilidade de efetuar a compra do imóvel.

Contudo, no momento em que o negócio se concretiza formalmente, o consumidor toma conhecimento de que, na verdade, o valor do imóvel seria o equivalente a um valor menor do que o combinado e que o montante apresentado a ele no momento da negociação seria o valor supostamente devido a título de honorários de corretagem pela intermediação da venda. Muitas vezes o consumidor acaba pagando até 10% a mais do valor do imóvel a título de corretagem.

Infelizmente essa prática é muito comum pelas construtoras e intermediadoras. Essas empresas, se aproveitando da vulnerabilidade do consumidor, transferem ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento da taxa de honorários de corretagem, devidos à empresa de intermediação. O que muitos consumidores não sabem, é que a cobrança dessa taxa é ilegal e abusiva.

O Código de Defesa do Consumidor proíbe expressamente a prática da venda casada, ou seja, a venda forçada de dois produtos quando o consumidor só deseja adquirir um. No caso da compra e venda de imóveis, as empresas mascaram a cobrança da taxa de corretagem no contrato de compra e venda, uma vez que esta está sempre inclusa no valor final do imóvel e o comprador fica de mãos atadas.

Embora tal prática seja habitual nas negociações firmadas por construtoras e intermediadoras, é de conhecimento amplo no âmbito do Poder Judiciário a ilegalidade dessa conduta, haja vista que constitui venda casada a vinculação da compra de um produto ou serviço a outro.

A solução nestes casos acaba não sendo outra senão recorrer à justiça para que as empresas restituam os valores pagos, com possibilidade até mesmo de restituição em dobro. Nessas situações, caberá ao consumidor ter em mãos todos os documentos referentes à compra do imóvel e consultar um bom advogado para resolver o caso da melhor forma.

Por Jessica Silvestre Martins da Veiga, publicado em JusBrasil

Justiça de SP condena incorporadora ROSSI por atraso na entrega de imóvel e impõe restituição de 100% dos valores pagos!

Uma adquirente no futuro empreendimento Condomínio Rossi Flórida, em Porto Alegre, perante a incorporadora ROSSI (o nome da SPE para o empreendimento era: Santo Evaristo Empreendimentos Imobiliários Ltda.), decidiu recorrer ao Poder Judiciário para obter a devolução integral dos valores pagos, após tentativas inúteis de acordo amigável com a incorporadora.

A aquisição ocorreu em março de 2014, no bairro América, em Porto Alegre. A incorporadora estabeleceu no “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” o prazo máximo de conclusão para até o mês de janeiro de 2016, já computada a cláusula de tolerância de 180 dias. Entretanto, a incorporadora ROSSI encaminhou carta à compradora, através da qual confessou que o prazo limite não seria observado e informou uma nova data para a conclusão do empreendimento: ABRIL de 2016, levando a adquirente a perder o interesse na continuidade do negócio.

Após incontáveis tentativas frustradas para reaver os valores pagos e obter a rescisão amigável do negócio, a compradora decidiu buscar auxílio perante o Poder Judiciário e foi devidamente ressarcida, mediante ganho total de causa na primeira instância com a declaração judicial de rescisão do Contrato por culpa exclusiva da incorporadora, obtendo a restituição de 100% dos valores pagos, além dos valores pagos no início da compra a título de supostas comissões de corretagem, tudo com correção monetária e juros legais de 1% ao mês até a data da efetiva restituição.

Citada para responder o processo, a incorporadora ROSSI limitou-se a afirmar que o atraso na conclusão do empreendimento decorreu de fatores externos, tais como: falta de mão-de-obra, material na construção civil e porque teria chovido demasiadamente na região. Nada disso convenceu o Juiz do caso.

O Juiz de Direito da 06ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro de São Paulo, Dr. Emanuel Brandão Filho, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, incluindo os valores pagos no estande de vendas e que foram destinados a supostas comissões de corretagem, à vista e acrescidos de correção monetária e juros de 1% ao mês.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que pelo atraso cometido na entrega por culpa exclusiva da vendedora, mostra-se de rigor a restituição total dos valores pagos, sem nenhuma retenção.

Nas palavras do magistrado:

• “A ré alega não ser culpada pelo atraso em razão da ocorrência de escassez de mão-de-obra. Porém tal risco é perfeitamente previsível e até, de certa forma, corriqueiros à sua atividade, não se configurando caso fortuito ou força maior excludentes de responsabilidade, mas tentativa da ré em imputar o ônus do negócio ao consumidor.

• Assim, não tendo o fornecedor comprovado fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora, é patente sua responsabilidade pela resolução do contrato.

• Logo, deve restituir o réu as parcelas adiantadas pela autora (R$ 29.909,42).

• Com a rescisão do negócio por culpa exclusiva do promitente vendedor, é ônus restabelecer o status quo ante da parte inocente (o promitente comprador) que arcou com a devida comissão de corretagem. Logo, deve também restituir o valor (R$ 22.960,00).

• Ante o exposto, com fulcro no art. 269, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE o pedido em face de SANTO EVARISTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (ROSSI RESIDENCIAL) para (1) declarar rescindido o negócio por culta do réu e (2) condenar o réu a restituir a autora em uma só parcela R$ 52.869,42 atualizados pela tabela prática do TJSP a partir do ajuizamento da ação e acrescidos de juros de mora legais a partir da citação do réu.”

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia - Publicado em JusBrasil.

Processo nº 1026976-02.2015.8.26.0002

Prestaram-me um serviço sem orçamento prévio. E agora?

Quem nunca passou por uma situação como essa: O encanador, por exemplo, vai a sua casa e arruma sua pia que está com problema. Perguntando a amigos você imagina que ficará barato, porém quando ele chega com a conta você tem quase um infarto. Isso é correto?

Quem vai prestar-lhe um serviço é obrigado a apresentar, antes da realização do trabalho, um orçamento (Art. 40, CDC), o qual pode figurar como substituição de eventual contrato (Art. 48, CDC). A violação desta regra implica em prática abusiva e não gera obrigação de pagar para o consumidor (Art. 39, VI e § único, CDC). [1]

Frise-se ainda que este orçamento deve ser prévio e detalhado, no qual deve conter o preço da mão-de-obra, o material a ser usado, a forma de pagamento, a data da entrega e qualquer outro custo referente ao serviço a ser executado. Contudo, insta salientar queo orçamento não cria nenhuma obrigação para o consumidor, já que este deve aceitar e autorizar o início da prestação de serviços.

Como o consumidor é a parte hipossuficiente desta relação, ocasional omissão pode gerar falha de dados essenciais no orçamento e causar a responsabilidade do fornecedor. Ademais, eventual lacuna no orçamento sobre o valor do serviço executado causa aceitação da versão do consumidor, tendo em vista que a falha no orçamento incompleto é de responsabilidade do fornecedor, dada a sua obrigação de elaborá-lo.

Então, caso um prestador de serviços cobre um valor exorbitante do consumidor, sem orçamento prévio, o mesmo tem um prazo de 30 (trinta) dias para reclamar contra abusos praticados por esse fornecedor de serviços, se o vício for aparente e de fácil constatação. Em caso de bens duráveis, o prazo se amplia para 90 (noventa) dias, (Art. 26, CDC). [2]

Autores: Henrique Gabriel Barroso e Sergio Luiz Barroso, Publicado em Jus Brasil

Indenização e aluguel, no caso de atraso de entrega de imóvel!

Atrasos na entrega de imóveis comprados na planta configuram quebra de contrato e podem gerar pagamento de indenização da empresa ao consumidor. Este foi o entendimento da 6ª Câmara Cívil do Tribunal de Justiça do Ceará ao confirmar a condenação da construtora MRV Engenharia ao pagamento de R$ 31 mil reais para um cliente. A empresa terá ainda de pagar os aluguéis do cliente, no valor de R$ 500 mensais, desde fevereiro de 2012 até a data de entrega do imóvel.

Segundo o relator do processo, desembargador Jucid Peixoto do Amaral, "é incontroversa a conduta violadora do contrato firmado por parte da apelante [MRV], consistente em não entregar o imóvel na data aprazada, sem comprovar eventual motivo que exclua sua responsabilidade pelo evento danoso”. Amaral destacou que, as muitas construtoras fazem promessas de entrega dos imóveis em datas que sabem, previamente, que não irão conseguir cumprir, com o objetivo de venda e atração de consumidores.

Segundo os autos, em junho de 2010, o servidor firmou contrato de compra e venda com a MRV e teve crédito pré-aprovado pela Caixa Econômica Federal. Depois de três meses ele descobriu que a obra havia sido embargada pelo Ibama, o que atrasou a construção e resultou no cancelamento do contrato de financiamento com a Caixa. Durante o tempo de espera, o funcionário teve seu salário reajustado e acabou perdendo seu direito ao subsídio de R$17 Mil que seria concedido pelo Governo Federal, pois a obra estava incluída no Programa Minha Casa, Minha Vida.

Depois de 10 meses, a empresa informou ao cliente que o financiamento seria feito no Banco do Brasil nas mesmas condições do anterior. Porém, ao assinar o contrato, ele teve de pagar R$ 3.101,84 referente à diferença entre o que o banco se propôs a financiar e o valor atualizado do imóvel. O cliente foi informado que se não pagasse a diferença, haveria quebra de contrato e teria de pagar multa de R$ 10 mil.

Em julho de 2012, o funcionário ainda teve de pagar um segundo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no valor de R$ 1.065,70. A taxa já havia sido paga em novembro de 2011.

O cliente ajuizou então ação na Justiça pedindo o ressarcimento das quantias dos aluguéis pagos, o pagamento da taxa de evolução da obra e o subsídio que perdeu por culpa da construtora. Também pediu indenização por danos morais e a restituição do reajuste do saldo devedor.

Em novembro de 2014, o juiz Francisco Mauro Ferreira Liberato, titular da 21ª Vara Cível de Fortaleza, fixou a reparação moral em R$ 15 mil. Também determinou o pagamento de R$ 12 mil referente ao reajuste do saldo devedor, além da restituição de R$ 3.101,84 pago a mais no financiamento com BB e a devolução de R$ 1.065,70 relativa à segunda taxa de ITBI. Em sua apelação ao TJ-CE, a MRV teve seu recurso negado.

Fonte: Conjur

Imobiliária é condenada a indenizar cliente por descumprir contrato de compra e venda!

A imobiliária J. V. E um corretor de imóveis foram condenados a indenizar um cliente em razão de terem descumprido um contrato de compra e venda de imóvel. O consumidor, que pretendia adquirir dois terrenos, tendo, inclusive, pago um adiantamento, será ressarcido e, ainda, receberá a quantia de R$ 10 mil por danos morais. A decisão monocrática é do desembargador Luiz Eduardo de Sousa.

Em primeiro grau, na 1ª Vara Cível da comarca de Catalão, a sentença foi proferida em favor do autor da ação, arbitrando os danos morais em R$ 2 mil. Ambas as partes ajuizaram apelações mas o magistrado acatou, apenas, o recurso do cliente, a fim de majorar a verba indenizatória.

“Levando-se em consideração o grau de culpa da apelada e a sua possibilidade econômica, bem assim a potencialidade do dano e suas condições financeiras, tenho que a verba indenizatória por danos morais deve ser majorada, cujo montante servirá para punir o agente infrator por sua prática desidiosa, e também para mitigar o sofrimento experimentado pela vítima”, destacou o desembargador.

Consta dos autos que o autor da ação, a fim de comprar os lotes, assinou documento de compra e venda com a imobiliária e com o profissional intermediador, pagando a quantia aproximada de R$ 3,5 mil. Tempo depois, contudo, a transação comercial não pôde ser concluída, pois o bem fora vendido a uma terceira pessoa.

Na defesa, a J. V. Alegou que não participou do negócio e que o papel timbrado com a marca da empresa no contrato seria em virtude, apenas, do serviço de administração comercial da carteira de recebíveis e de cobrança do referido loteamento. No entanto, para Luiz Eduardo, ficou clara a responsabilidade da imobiliária na negociação.

“Os documentos juntados aos autos revelam que a embargante efetivamente participou da negociação relativa aos lotes comercializados. Isso não apenas por disponibilizar sua logomarca na proposta de compra e venda de imóvel, mas por figurar como parte contratada pelo proponente no contrato de prestação de serviços de corretagem de imóveis, o mesmo podendo ser extraído do contrato de corretagem firmado com o segundo requerido (corretor de imóveis)”.

Processo: Apelação Cível 94688-16.2015.8.09.0029

Fonte: Tribunal de Justiça de Goiás

Consumidor que teve cartão de crédito recusado no exterior deve ser indenizado!

O 2º Juizado Especial Cível de Brasília condenou a rede de cartões Visa a pagar R$ 6 mil de indenização por danos morais a um cliente que teve problemas com o uso do cartão de crédito da empresa no exterior. Durante viagem a outro país, o autor da ação relatou que teve autorização de compras negado pela companhia ré.

Por se tratar de relação de consumo, a juíza que analisou o caso aplicou o disposto no Código de Defesa do Consumidor. A legislação garante prerrogativas ao consumidor, dentre elas a inversão do ônus probatório, a plena reparação dos danos e a responsabilidade civil objetiva da empresa prestadora de serviços (artigos 6º, VI e VIII e art. 14, do CDC).

Nos autos, ficou provado que o cartão de crédito do autor foi recusado durante sua viagem ao exterior, “sendo que a ré deixou de justificar a motivação da interrupção do fornecimento dos serviços, impondo-se concluir que a fornecedora do serviço não se desonerou de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito reclamado”, mostrou a juíza, relembrando o disposto no art. 333, II, do CPC.

A magistrada entendeu que era cabível a reparação dos danos causados ao consumidor, pois ficou evidenciado que o serviço prestado pela ré “foi defeituoso e insatisfatório para a finalidade instituída, vez que a recusa do crédito foi injustificada e arbitrária, causando insegurança ao usuário, que ficou desprovido de seus recursos financeiros durante viagem internacional”.

A juíza considerou que situação vivenciada extrapolou mero descumprimento contratual, gerando afronta à dignidade e integridade moral do autor, dano que é passível de indenização. Diante da capacidade econômica das partes, da natureza, intensidade e repercussão do dano, o prejuízo moral foi arbitrado em R$ 6 mil.

Cabe recurso da sentença.

Fonte: JusBrasil

NOVA SÚMULA DO STJ decide que entregar ao consumidor, sem solicitação prévia, qualquer produto ou serviço, é abusivo!!!

STJ decide que o cancelamento de compra de veículo com defeito, também cancela contrato de financiamento!

STJ decide que o cancelamento de contrato de compra e venda de veículo com defeito realizado entre consumidor e concessionária implica também no rompimento do contrato de financiamento com o banco pertencente ao mesmo grupo econômico da montadora do veículo (banco de montadora).

Este entendimento foi da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao analisar a ação de um consumidor que objetivava cancelar o contrato de compra e venda e de financiamento do automóvel defeituoso.

Responsabilidade solidária

Para o ministro Moura Ribeiro, relator do caso, existe umaresponsabilidade solidária da instituição financeira vinculada à concessionária do veículo (banco da montadora), visto que integram a mesma cadeia de consumo.

Por sua vez o banco alegou que não é parte legítima para figurar na ação, já que não forneceu o produto adquirido e que o consumidor, ao adquirir um veículo, é livre para financiar com qualquer instituição financeira. Na defesa, a instituição financeira afirmou ainda que oferece financiamento para automóveis de qualquer outra marca, inclusive usados ou importados.

Entretanto o ministro do STJ afastou o argumento do banco e manteve a decisão colegiada (acórdão) do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

Para o ministro Moura Ribeiro, cujo voto foi aprovado por unanimidade pelos demais ministros da Terceira Turma, os contratos de compra e venda e de financiamento de veículo estão interligados, possuindo uma finalidade comum, “a de propiciar ao autor a aquisição de automotor”

Processo: AREsp 712368

Fonte: STF