É abusiva a cláusula de distrato – fixada no contexto de compra e venda imobiliária mediante pagamento em prestações – que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante.
Isso porque os arts. 53 e 51, IV, do CDC coíbem cláusula de
decaimento que determine a retenção de valor integral ou substancial das
prestações pagas, por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador.
Nesse
contexto, o art. 53 dispõe que, nos “contratos de compra e venda de móveis ou
imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias
em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam
a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do
inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto
alienado”.
O inciso IV do art. 51, por sua vez, estabelece que são nulas de
pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento
de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
Além disso, o fato de o distrato
pressupor um contrato anterior não implica desfiguração da sua natureza
contratual. Isso porque, conforme o disposto no art. art. 472 do CC, "o
distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato", o que implica
afirmar que o distrato nada mais é que um novo contrato, distinto ao contrato
primitivo.
Dessa forma, como em qualquer outro contrato, um instrumento de
distrato poderá, eventualmente, ser eivado de vícios, os quais, por sua vez,
serão passíveis de revisão em juízo, sobretudo no campo das relações
consumeristas.
Em outras palavras, as disposições estabelecidas em um
instrumento de distrato são, como quaisquer outras disposições contratuais,
passíveis de anulação por abusividade.
REsp 1.132.943-PE, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013.
